魅惑の駅前広々物件の検討
ニュー高円寺マンションの商談と並行して、もう一物件似た様な築年数の中古マンションを商談してました。
こちらはさらなる駅近物件で、広さは５割り増しの40平米超というワンルーム。
これだけ広いとオフィスとしての用途がだいぶ広がるのが魅力。
ただ、オーナーチェンジ物件なので、現在入居者がいるという事。
当面は投資用物件として賃料収入を得ながら保有し、賃借人が出て行ったタイミングでリフォームしてより広いオフィスとしてステップアップするという目論見。
1千万円台半ばというお手頃価格帯の築古マンションだからこそできる芸当です。
告知事項あり物件という事もあるのか、いくつか申し込みが入っては流れているとの事。
築年数的にはニュー高円寺マンション同様50年近いという事で、共用部やドア周りの造りはかなり近似している印象。
課題１ オーナーチェンジ物件
そもそもオーナーチェンジ物件なのですぐに事務所として使うのは難しい訳ですが、現入居者の属性を聞くとオーナーの親戚が安めの賃料でリモートワーク用オフィスとして借りられているとの事で、オーナーが変わるなら来年の更新を最後にして３年後に退去意向との事。
それなら次々回更新となる約３年後まで収益物件として回した後、オーナー自身がオフィスとして使う事が可能となる。
親戚という事で現契約内容が敷金も更新料も無い緩いものなので、オーナーチェンジ時は契約の巻き直しが必須。
そもそもの賃料も親戚価格という事で安めの設定になっており、現状ではオーナーチェンジ物件としても実質利回り5%程度と、築古の投資物件としては魅力薄。
一般の賃貸借契約だと借主さんは借家借家方様に盤石に守られており、契約更新時に継続の意向があれば貸し続けなくてはならないんですよね。
なので、今回契約巻き直しのタイミングで定期借家契約にして、次々回更新時（約３年後）に退去して頂く事を条件に買い付け申込書を提出。
定期借家契約であれば2年ごとの更新時に契約終了する事が可能なので、近年不動産投資オーナーの中ではそちらをメインにしている方が増えてる様です。
そこで、定期借家契約書の叩き台を作成して先方へ提出したのですが、案の定この様な賃貸借契約形態自体あまり一般的では無いという事でなかなかレスポンスが頂けず。。。
課題２ 長期修繕計画が無い!?
さらに、仲介業者さんから重要事項調査報告書を見せて頂いたところ、かなりアッサリとした内容。。。
特に、「長期修繕計画：無し」となっているのは築50年クラスの分譲マンションとして如何なものかと。。。
（ニュー高円寺マンションの方の重要事項調査報告書にはキチンとした長期修繕計画書が添付されてました）
結局買い付け出来ず
そうこうしているうちに1ヶ月が過ぎた頃、先方からお返事あり、現住の親戚の方の気が変わりオーナーチェンジ後も当面使い続けたいとの意向に心変わりしてしまったとの事で、広々物件の方の買い付けは白紙に。
そもそも即事務所として運用開始するのは無理な物件だった訳ですが、実需用物件としてみたら平米単価的になかなか魅力的だったので残念。
前職の持株会で積み立てた株式を売却して用意していた資金は、結局また株式投資へと充当する事に。。。
